La sequía inmobiliaria...

Los efectos derivados de un aumento en tasas los sufren todos los participantes de la economía y está diseñado justo para eso, ya que busca desacelerar el consumo y con ello frenar la subida de precios, disminuyendo la inflación; como consumidores se vuelve menos atractivo pedir un préstamo así que comprar un coche o una casa se vuelve más caro ya que la tasa de interés a la que entramos es mayor. Si a lo anterior le sumas el hecho de que en general los precios son más altos de lo que solían ser entonces la subida en tasas te está frenando a consumir más bienes, si es que no son una necesidad en el momento. Un sector de la economía en el que la subida en tasas tiene una influencia alta es en el de bienes raíces ya que un aumento en la tasa de referencia se ve casi inmediatamente reflejado en la tasa hipotecaria. Especialmente hablando de Estados Unidos hemos visto como la tasa hipotecaria media aumentó de 2.8% en febrero de 2021 a un máximo de 7.4% en julio del año actual. Pero si teóricamente un aumento en la tasa genera una disminución en la demanda, ¿por qué los precios de las casas no han disminuido?

Durante 2020 y 2021, cuando la tasa hipotecaria de 30 años se encontraba por debajo de 4% los norteamericanos aprovecharon las bajas tasas para comprar casas, llevando a un aumento tanto en las casas nuevas vendidas como en las casas existentes vendidas. A su vez, este aumento en la demanda impulsó el precio de la vivienda durante el periodo.

Sin embargo, en 2022 empezamos a ver una dinámica diferente en el mercado de bienes raíces; conforme la tasa empezó a aumentar la euforia se fue calmando, disminuyendo la compra de casas en tándem con la subida de tasas.

Lo anterior provocó una falta de confianza en el sector, lo que a su vez ocasionó que hubiera una disminución en el inventario de casas disponibles a la venta debido a la pausa en la construcción de viviendas ante al panorama.

Analizando la oferta es importante resaltar que en el mercado de bienes raíces viene por dos lados, por un lado, se tienen las nuevas casas en construcción y por el otro las casas existentes que rotan de propietario. En el 2023 entramos al año con un mercado de bienes raíces ligeramente deprimido por el lado de la oferta de nuevas viviendas y conforme las tasas siguieron aumentando también nos topamos con una escasez de oferta de viviendas existentes. A su vez, la falta de rotación de viviendas existentes se deriva del alza en tasas. Hoy en día la tasa promedio de hipotecas pendientes continúa por debajo del 4%, por lo cual a los actuales propietarios de viviendas hipotecadas no les conviene moverse a una nueva hipoteca con una mayor tasa, lo que ha empujado el inventario de casas existentes a la venta a mínimos históricos. Lo anterior ha ocasionado que las personas que no tienen una necesidad de mudarse se queden en donde están, llevando a los compradores a tener una limitada gama de opciones con precios bastante altos.

Desde la Crisis de 2008 el inventario de viviendas ha disminuido y no ha mantenido el paso con las necesidades de vivienda de las nuevas familias que se incorporan al mercado. En 2021 los inicios de construcción de casas mostraron su mayor avance desde el 2008, lo cual continuó hasta el 2022, cuando se dio inicio al ciclo de alza de tasas por parte del Fed. Derivado de la falta de oferta de casas existentes y de una demanda que se ha mantenido sólida gracias al desbalance que existe desde hace más de una década la confianza en los constructores de viviendas ha ido mejorando, llevando a que la construcción de casas retome actividades a una mayor velocidad.

El desbalance se puede ilustrar claramente cuando comparamos las nuevas formaciones de hogares contra la construcción de nuevas viviendas. Entre 2012 y 2021 vimos cómo se formaron 15.6 millones de nuevos hogares contra una construcción en ese periodo de tan solo 13.3 millones de unidades (entre multi familias y unifamiliares), llevando así a un faltante de 2.3 millones de unidades de viviendas nuevas para satisfacer la demanda total que pudieran tener estas nuevas familias que se incorporan al mercado. La brecha está ocasionando que el mercado de vivienda se vuelva cada vez más competitivo para estos nuevos entrantes, dificultándoles la compra de su primera vivienda.

Dicha brecha es la causante de que la demanda por vivienda se mantenga sólida ya que hay una parte de la población con una necesidad real por una casa, no sólo de forma especulativa. Si a esto le sumamos el hecho de que la rotación de casas existentes está disminuyendo podemos encontrar la explicación al por qué los precios de las casas no han bajado a pesar de que las tasas teóricamente estarían desincentivando a la compra. El problema lo tienen las personas/familias que se están incorporando al mercado de vivienda por primera vez, ya que tienen que afrontar una baja demanda que ha impulsado los precios, así como tasas altas que a su vez encarecen aún más la vivienda. Actualmente si los nuevos entrantes buscan una hipoteca su pago mensual está 19% arriba de lo que estaba hace un año con un precio medio de casas 3.2% arriba en términos anuales.

La presión en los precios de viviendas que se vive en Estados Unidos es el resultado del desbalance entre demanda y oferta, por lo que se necesita disminuir dicha brecha si se busca llegar a un equilibrio. Si la construcción de nuevas viviendas y el aumento en formaciones de hogares siguieran aumentando al mismo ritmo que lo han estado haciendo, esta brecha nunca se cerraría por lo que se tiene que acelerar a un mayor ritmo la construcción para llenar la demanda. Suponiendo que la tasa de formación de hogares se mantiene a un ritmo promedio de aproximadamente 1.3 millones de hogares por año y que la cantidad de viviendas construidas anualmente fuera de 2.3 millones (un aumento de 50% a la tasa de 2022) se necesitarían aproximadamente entre 2 y 3 años para cerrar la brecha existente (CNN).

Hemos visto como el mercado de vivienda empieza a retomar fuerza para continuar con su recuperación, pero aún falta un largo camino por recorrer para sanar la desaceleración que ha sufrido desde hace 15 años.